Для многих уже очевидным становится факт того, что 2016 год для рынка недвижимости и для инвесторов на этом рынке будет весьма непростым. Но это вовсе не означает, что на недвижимости больше нельзя заработать. Можно, только рисков стало намного больше и получение прибыли вовсе не гарантированно. Но давайте не торопиться записывать инвесторов в красную книгу, как вымирающий вид игроков на рынке недвижимости. Стоимость новостроек от начала строительства до сдачи в эксплуатацию даже сегодня различается на 20-25%. Итак, что же нужно знать о рынке и какие нюансы учитывать частным инвесторам в этом году.
Факторы, влияющие на рынок в 2016 году
Есть несколько внешних факторов, окружающих рынок недвижимости в текущем году. Прежде всего необходимо сказать о нокдауне, нанесенным московским рынком недвижимости по своему соседу - рынку подмосковному. Все мы помним затишье на стройплощадках Москвы во время прихода к власти нового мэра (С. С. Собянина, если кто подзабыл), связанное с пересмотром инвестконтрактов. Это было еще во времена растущего рынка. Ситуация с этими контрактами утряслась и Москва начала застраиваться жилой (и не только) недвижимостью с удвоенной энергией. Это привело к такому объёму предложения в новостройках, который рынок не видел, пожалуй, лет десять. И, хотя, пик предложения на рынке еще не пройден (количество вновь начинающихся строек подсказывает о еще большем предстоящем росте), уровень на который оно вышло заставил пошатнуться спрос на подмосковные новостройки. Это при том, что и там сейчас есть из чего выбирать.
В общем происходит острая конкуренция между регионами, что однако не сильно влияет на цены: подмосковная недвижимость не спешит падать в цене. Подмосковный комфорт-класс, по словам экспертов, был стабилен в цене и в течении прошлого года.
Государство также подготовило инвесторам ряд сюрпризов. Например, продление государственной поддержки ипотечного кредитования, способствовало повышению доверия покупателей недвижимости и уверенности девелоперов в своём будущем на рынке.
В позитивном плане на индивидуальных инвесторов могут повлиять новые правила получения налогового вычета: теперь вычет на один объект недвижимости могут получить оба супруга, что потенциально вдвое увеличивает сумму, которую может вернуть семья.
Теперь что касается негативных изменений. Существенное давление на инвесторов окажут новые налоговые нормы: с января 2016 года срок владения квартирой для необлагаемой налогом её продажи увеличился с трёх до пяти лет. Наибольшее влияние это окажет на инвесторов, которые работали с коротким горизонтом планирования в два-три года. Сейчас они вынуждены пересматривать свою стратегию в пользу более долгосрочных вариантов, или рассматривать дополнительный доход от сдачи квартир в аренду, либо же уходить с этого рынка.
Также в этом ряду увеличение стоимости владения введенной в эксплуатацию квартирой: налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости и удорожание коммунальных платежей и появление сборов на капитальный ремонт. Эти факторы девальвируют выгоду от длительного захода в инвестиционную недвижимость.
Куда идут деньги частных инвесторов?
Если у вас есть свободные деньги, то сейчас достаточно возможностей заставить их работать. В России традиционно самые доступные и популярные варианты вложений это:
- Вложения в валюту. Здесь все предельно просто: кто успел прикупить заветных зеленых(теперь уже синих) бумажек, тот в плюсе. Такие инвесторы, после снятие валютных сливок могут выбрать два следующих варианта
- Банковские депозиты. Проценты и доходность сейчас ниже инфляции. В терминологии инвестирования говорить не приходится, даже сохранить свое не у всех получится.
- Недвижимость.
Стратегия
Давайте смоделируем две ситуации, в которых находится гипотетический инвестор, предпочитающий вкладываться в недвижимость. Стратегия такого инвестора будет зависеть от целей, которые он ставит перед собой. Это заработать или сохранить накопленное. Прежде чем начинать инвестировать, вам необходимо определится со стратегией ваших действий. Необдуманные вложения могут не дать ожидаемой прибыли или и того хуже - приведут к потере денег. Надо отметить что в данных общественно политических и экономических условиях совмещение этих стратегий невозможно.
Сохранение
На рынке недвижимости Московского региона это наиболее часто встречающаяся стратегия. Если вы не вошли в доллар "по тридцать семь" и не хотите или не можете инвестировать на фондовом рынке то это ваш вариант. Какой объект вам надо искать? Он должен быть понятным, стабильным и продаваемым. Возможностей, прямо скажем, много.
Дождитесь, когда застройщик продаст весь свой объём жилья, иначе вам будет тяжело конкурировать с ним по ценам и рекламным возможностям. Конечно, эта стратегия подразумевает вложения на более длительный срок.
Приумножение
Здесь все намного сложнее. Кризис существенно подорвал это направление инвестирования. В Московской области сейчас 600 застройщиков - это много. Если вы хотите заработать и заработать много, то вам надо понимать что это будет большой риск, практически лотерея. Велика вероятность попасть в пирамиду, по аналогии с так называемыми финансовыми пирамидами. Заработать можно, но можно и все потерять. Совет - не засиживаться долго в объекте.
Как выбрать объект инвестирования и не прогадать
- цена покупки - именно она определяет будущую доходность. Сейчас в этом плане довольно благоприятный момент.
- крупные объекты легче скидывают цены и продают с дисконтом
- попробуйте примерить этот объект на себя: захочется ли вам в нём жить, подойдет ли он большинству потенциальных покупателей
- район строительства, который будет расти в цене (например район Ходынского поля, элитный сектор: район Хамовники и Пресня). Транспортная доступность и перспективная прокладка новых дорог и транспортных сетей.
- перспективные рабочие места на прилегающих территориях
- комплексное освоение территории
- класс недвижимости: эконом и комфорт класс дают наибольший прирост стоимости и обладают низким входным порогом
- надежность застройщика, известность бренда, репутация девелопера: изучите прошлые его проекты, были ли проблемы, насколько открыт девелопер, публикует ли он отчеты. Изучите акционеров застройщика.
- активность на стройке: это уже классика
- имеется ли проектное финансирование от госбанков: эта информация может быть в проектной декларации или получена от менеджеров.
- инновационные решения при строительстве
- однушки и студии по прежнему в почете, но в скором времени произойдет насыщение этого сегмента, поэтому стоит подумать о вложениях в двух- трехкомнатные квартиры.
- прозрачная разрешительная и проектная документация
- аккредитация банков: отсутствие в списке банков с господдержкой должно настораживать
- арендопригодность объекта - актуально именно в условиях кризиса
- уменьшайте строительные риски, выбирая объект на стадии большей готовности: в условиях кризиса многие девелоперы не так активно повышают цены по мере строительства.
Больше наблюдайте за объектами, отслеживайте динамику, посещайте офисы продаж: активность в них один из показателей интереса к стройке.
Наиболее востребованные сегменты для частного инвестора
В любом случае для инвестирования нужно, чтобы проект был уникален, отсутствие конкуренции. Выбирайте объект, который подходит под ваши требования, но недооценен и непопулярен у других частных инвесторов. В противном случае увеличиваются риски локального обвала рынка этой новостройки слишком нетерпеливыми коллегами-инвесторами. Здесь можно отметить, что за последний год доля частных инвесторов сократилась на некоторых объектах с 40% до 5-10%, поэтому это требование выполнить будет проще.
Стоит обратить внимание на подмосковную недвижимость, поскольку конкуренция между жилыми комплексами в Москве в скором времени будет зашкаливать. Либо же это должны быть уникальные форматы жилья, что может пойти в разрез с другими элементами стратегии инвестирования.
Не рассматривайте аренду как основной способ заработать на своих инвестициях, поскольку доход от неё не покроет ваши расходы и даже инфляцию. Рассматривайте аренду, как дополнительный источник доходности от вложений.
Инвестиции в элитную недвижимость
Инвестиции в недвижимость и бизнесс-класса и элит-класса довольно сильно отличаются от других сегментов. Во-первых, добавляются риски премиальной концепции, которую девелопер может поменять по ходу строительства. Примеров таких нет, но этот риск присутствует.
Во-вторых, в премиальном классе инвесторы обычно выходят из проектов после получения собственности. Это длительные инвестиции, года на два-три. Учитывайте увеличенные сроки экспозиции для таких объектов: в некоторых случаях они могут продаваться годами.
Сейчас там где находится потолок по ценам в комфорт сегменте, начинаются цены на небольшие элитные квартиры, поэтому у некоторых инвесторов есть возможность рискнуть и вместо двух-трёх квартир в эконом сегменте вложится в одну бизнес- или элит-класса. Ищите уникальные объекты ограниченного предложения, именно такая стратегия потенциально более доходная. Также на этом рынке сложилась ситуация, что цены, обычно номинированные в условных единицах, всё чаще выражены в рублях. Это неплохое время, если вы планировали заходить в элитный сегмент.